Grundsteuer in Deutschland: Berechnung, Reform und Absetzbarkeit
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Sie geht an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und zählt dort zu den wichtigsten Einnahmequellen. Ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, spielt für die Steuerpflicht keine Rolle – entscheidend ist das Eigentum.
Für Unternehmer ist die Grundsteuer aus zwei Gründen wichtig: Sie fällt auf betrieblich genutzte Grundstücke an, und sie lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzen. Dazu weiter unten mehr.
Grundsteuer A, B und C
Das Gesetz unterscheidet drei Arten:
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
Grundsteuer B betrifft alle übrigen bebauten und bebaubaren Grundstücke – Wohnhäuser, Geschäfts- und Mietgrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum. Für die meisten Unternehmer ist das die relevante Kategorie.
Grundsteuer C wurde mit der Reform neu eingeführt. Gemeinden dürfen sie auf unbebaute, aber baureife Grundstücke erheben, um Spekulation zu verteuern und Bauland zu mobilisieren. Sie ist in allen Bundesländern außer Bayern möglich.
Warum die Grundsteuer reformiert wurde
Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten – im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus 1935. Weil sich die Grundstückspreise seitdem völlig unterschiedlich entwickelt hatten, führte das zu einer ungleichen Besteuerung. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Berechnung 2018 für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber reagierte mit dem Grundsteuer-Reformgesetz von 2019.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Die Grundstücke wurden dafür zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet; die Feststellungserklärung war über das Portal ELSTER einzureichen. Die Grundsteuerwerte werden künftig alle sieben Jahre neu festgestellt.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Höhe ergibt sich aus drei Faktoren, die miteinander multipliziert werden:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Der Grundsteuerwert ersetzt den früheren Einheitswert und wird vom Finanzamt festgesetzt.
Die Steuermesszahl ist im Bundesmodell stark abgesenkt: 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Für den sozialen Wohnungsbau gibt es einen Abschlag von 25 %.
Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt und ist der größte Hebel für die tatsächliche Höhe.
Wichtig: Es gibt kein bundesweit einheitliches Modell. Mehrere Bundesländer nutzen eigene Berechnungswege – Bayern etwa ein wertunabhängiges Flächenmodell. Welches Modell für Ihr Grundstück gilt, hängt vom jeweiligen Bundesland ab.
Der Hebesatz macht den Unterschied
Weil jede Gemeinde ihren Hebesatz selbst bestimmt, schwankt die Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke stark. Die Sätze reichen von unter 200 % in einzelnen Gemeinden bis über 900 % in anderen. Die Reform sollte bundesweit aufkommensneutral ausfallen – in der Praxis haben aber viele Kommunen ihre Hebesätze angehoben, sodass die Belastung für einzelne Eigentümer steigen kann.
Wer zahlt - und wann?
Steuerpflichtig ist, wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch steht. Diese Person zahlt die Grundsteuer für das gesamte Jahr. Kaufen Sie ein Grundstück unterjährig, ändert das nichts an der gesetzlichen Zahlungspflicht – üblich ist aber, dass Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag eine anteilige Erstattung vereinbaren. Die Höhe teilt Ihnen die Gemeinde per Grundsteuerbescheid mit.
Prüfen Sie den Grundsteuerbescheid genau: Stimmen Adresse, Objekt und Zeitraum? Gegen einen fehlerhaften Bescheid können Sie innerhalb der angegebenen Frist Einspruch einlegen – die Fristen laufen schnell ab. Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich privat, ist die Grundsteuer nicht absetzbar.
Vermieten Sie eine Immobilie, dürfen Sie die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen – vorausgesetzt, das ist im Mietvertrag vereinbart. Verteilt wird üblicherweise nach Wohnfläche.
Grundsteuer als Unternehmer absetzen
Ob Sie die Grundsteuer steuerlich geltend machen können, hängt davon ab, wie Sie das Grundstück nutzen:
Betriebliche Nutzung: Gehört das Grundstück zum Betriebsvermögen oder nutzen Sie es für Ihr Unternehmen, ist die Grundsteuer eine Betriebsausgabe. In der Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) mindert sie direkt Ihren Gewinn.
Vermietung: Erzielen Sie Mieteinnahmen, setzen Sie die Grundsteuer als Werbungskosten in der Anlage V ab.
Private Selbstnutzung: Wohnen Sie selbst in der Immobilie, ist die Grundsteuer nicht absetzbar.
Gemischte Nutzung: Nutzen Sie nur einen Teil betrieblich – etwa ein anerkanntes häusliches Arbeitszimmer –, ziehen Sie den entsprechenden Anteil ab. Üblich ist die Aufteilung nach Quadratmetern.
Maßgeblich ist immer das Jahr, in dem Sie die Grundsteuer tatsächlich gezahlt haben.
Halten Sie den betrieblichen Anteil Ihrer Grundstückskosten nachvollziehbar fest – etwa die Quadratmeter des betrieblich genutzten Bereichs. So können Sie die Grundsteuer bei einer Rückfrage des Finanzamts problemlos belegen und mit Ihren übrigen Betriebsausgaben sauber in der EÜR erfassen.
Häufig gestellte Fragen?
1. Wann muss ich die neue Grundsteuer zum ersten Mal zahlen?
Die reformierte Grundsteuer gilt seit dem 1. Januar 2025. Wie hoch sie ausfällt, teilt Ihnen Ihre Gemeinde per Grundsteuerbescheid mit.
2. Kann ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Verteilt wird meist nach Wohnfläche.
3. Ist die Grundsteuer als Selbstständiger absetzbar?
Bei betrieblicher Nutzung ja – als Betriebsausgabe in der EÜR. Bei Vermietung setzen Sie sie als Werbungskosten an. Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich privat, ist die Grundsteuer nicht absetzbar.
4. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grundsteuer ist eine laufende, jährliche Steuer auf den Besitz eines Grundstücks. Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen einmalig beim Kauf an und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Fazit:
Für die Grundsteuer selbst haben Sie wenig Spielraum – Grundsteuerwert und Hebesatz legen Finanzamt und Gemeinde fest. Beeinflussen können Sie aber, was Sie steuerlich daraus machen. Entscheidend ist die Nutzung: betrieblich genutzte oder vermietete Grundstücke senken über die Grundsteuer Ihren Gewinn, rein privat genutzte nicht. Prüfen Sie jeden Grundsteuerbescheid auf Fehler, dokumentieren Sie bei gemischter Nutzung den betrieblichen Anteil sauber – und behalten Sie im Blick, dass viele Gemeinden ihre Hebesätze nach der Reform angehoben haben.
